《洞析樓市－魏東》北京自貿區將會給寫字樓市場帶來哪些變化？

　　２０２０年９月２１日，國務院印發了《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》的通知，北京自由貿易區正式揭牌。北京自貿區實施範圍為１１９﹒６８平方公里，涵蓋了三個片區，分別為以中關村科學城、北京生命科學園為主的科技創新片區，以首都機場、金盞、ＣＢＤ及運河商務區＋張家灣設計小鎮為主的國際商務片區，以大興國際機場和北京經濟技術開發區為主的高端產業片區。
　　從２０１３年上海自貿區成立到今年新批准成立的北京、安徽、湖南三個自貿新區，中國自貿區數量已增加至２１個。商務部的數據顯示，２０２０年上半年，全國１８個自貿區進出口總額達２﹒２萬億元（人民幣．下同），佔全國的１５﹒６％，實際利用外資８０７﹒８億元，佔全國的１７﹒１％。自貿區的設立有效的推動了地區經濟的開放和發展，以上海自貿區為例，截止到今年上半年，上海自貿區累計新設外資企業１﹒２萬戶，占浦東新區新設外資企業的７７％，實到外資３７１億美元，進出口總值持續增長，佔上海市比重超過４０％。
　　自貿區設立的目標是為了降低國際貿易成本，促進對外貿易和國際商務的發展，在自貿區建設中，服務業和金融業是中國自貿區的核心發展內容之一。內地多年的改革開放仍存在短板，具體體現在金融業、服務貿易以及數字貿易的開發尚不到位。而北京自貿區的設立正是圍繞這幾個短板來重點發展。
　　根據北京統計局數據顯示，２０１９年，北京服務業佔ＧＤＰ的比重達８３﹒５％。２０１５年至２０１９年，北京市累計利用外資８１８﹒８億美元，佔全國利用外資的１２﹒５％。２０１９年北京服務貿易實現進出口額近１﹒１萬億元，佔全國服務貿易的五分之一。
　　此外，作為全國的科研創新中心，北京集聚了４０００多家地區總部和研發中心，風險投資累計金額在全球僅次於硅谷，擁有全國超４０％的獨角獸企業。北京作為全球信息服務業最發達的城市之一，擁有完善的數字經濟產業生態和龐大的市場應用基礎。２０１９年數字經濟增加值佔全市ＧＤＰ比重超過５０％，居全國首位。根據中國信通院發布的《２０１９年Ｑ１全球人工智能產業數據報告》中顯示，截止２０１９一季度，在全球人工智能企業數量排名ＴＯＰ２０的城市中，北京成為全球人工智能企業數量最多的城市，有４６８家企業。
　　金融業的對外開放是服務業擴大開放的重點領域，根據２０１９年英國智庫與中國（深圳）綜合開發研究院共同編制的《全球金融中心指數報告》顯示，全球２０大金融科技中心城市，北京排名第一，是相關金融科技企業進入中國的首選城市。
　　根據自貿區實施範圍涵蓋的三大片區，輻射到寫字樓市場的主要商圈有中央商務區、中關村、亦莊和通州。

＊明後兩年中央商務區以存量去化為主＊

　　ＣＢＤ商圈主要項目包括中信大廈、華貿中心、環球金融中心、國貿大廈等多個超甲級寫字樓。主要租戶不僅有三星、殼牌、德意志銀行等眾多世界５００強企業的中國總部，同時也聚集了眾多中央電視台、鳳凰衛視、人民日報、北京電視台等傳媒企業。截止２０２０年三季度，中央商務區甲級寫字樓市場租金為每月每平方米人民幣３５６﹒１３元。受中服地塊新入市項目影響，空置率為五大核心區中最高值，高達１５﹒９％。
　　２０２０年四季度－２０２５年，中央商務區仍將有約近７０萬平方米的新增供應投放市場。短期來看，２０２１－２０２２年，中央商務區新增供應僅為９萬平方米，市場將主要以存量去化為主。未來，隨著自貿區政策實施的逐步深入和金融業擴大開放的持續執行，將為跨境金融、數字金融企業迎來更多發展機遇，中央商務區寫字樓租賃市場需求將得到進一步提升。

＊自貿區帶動科技發展，衍生中關村租賃需求＊

　　中關村商圈約有寫字樓３５棟之多。主要項目包括融科資訊中心、中國電子大廈、互聯網金融中心及理想國際大廈等。主要客戶包括：今日頭條、騰訊視頻、谷歌、搜狐、ＮＥＣ、ＡＭＤ等。截止２０２０年三季度，中關村甲級寫字樓市場租金為除金融街之外北京第二高商圈，為每月每平方米人民幣３８６﹒０９元，受有限的可出租面積和近年來較少的新入市項目影響，空置率常年來一直保持低位，三季度雖略有上調，但仍僅為３﹒９％。受區域產業聚集性影響，過去五年在中關村商圈成交的行業中，高科技業成交佔比高達７０﹒７％，高於第二名專業服務業４５﹒９個百分點。
　　２０２０年四季度－２０２５年，中關村將有約３０萬平方米的新增供應投放市場。短期來看，２０２１－２０２２年，隨著三個甲級寫字樓的陸續入市，將為中關村的高科技企業帶來更多選擇空間。未來，自貿區的建成將帶動雲計算、大數據、人工智能、區塊鏈、物聯網、科技金融以及高端服務業等相關產業迎來更多發展機遇，而中關村作為北京高科技企業的主要聚集區，也將衍生出更多租賃需求。

＊亦莊商圈控制率有望下調＊

　　ＢＤＡ商圈內寫字樓總體量達１０９萬平方米，主要項目包括朝林大廈、大族廣場、中航技廣場和國銳廣場等。主要客戶包括：通用電氣、雀巢、京東等。截止２０２０年三季度，由於較為匱乏的基礎設施和主要以加工及製造業為主的產業聚集特點，亦莊商圈甲級寫字樓市場租金為全市最低值，僅為每月每平方米人民幣１２５﹒６元，同時受需求較低的影響，空置率僅次於麗澤商圈，為全市第二高，達３２﹒０％。
　　未來，亦莊商圈寫字樓市場無新增供應入市。長期來看，隨著自貿區高端產業的片區定位和大興國際機場的啟用，商務服務、高端製造業、生物技術和大健康等產業將持續發展，將為亦莊寫字樓租賃市場帶來更多發展機會，屆時整體商圈空置率有望呈下調態勢。

＊通州商務區未來將成為寫字樓市場的主力商圈＊

　　自北京城市副中心成立以來，運河商務區３０多棟寫字樓項目全面開工建設。華夏人壽、北京銀行、中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、郵儲銀行等各大銀行已紛紛落戶。同時，隨著北京金融科技國際產業園等一批金融機構的正式入駐，金融產業的集聚發展態勢已初步顯現。
　　通州運河商務區建成後寫字樓總體量預計將達到１７０萬平方米，預計可對外出租的面積約佔總體量的３０％，其中包括企業購買後對外轉租的項目。隨著自貿區規劃的實施，通州商務區將繼續以聚集金融、高端服務業為重點，未來將成為北京寫字樓市場的主力商圈。同時隨著金融企業在通州區的大量聚集，也將帶動其他相關產業進駐通州。

＊北京寫字樓市場值得重點關注＊

　　最後，自貿區的成立所帶來的高端產業集聚、人才紅利激增、第三產業以及數據經濟的快速發展，都將成為北京整體寫字樓租賃市場乃至投資市場持續繁榮的催化劑。在自貿區輻射到的寫字樓商圈中，中央商務區寫字樓存量佔全市寫字樓市場總存量的２４﹒２％，除此之外，中關村、亦莊和通州商圈占全市寫字樓市場總存量比分別為９﹒１％，６﹒２％和０﹒７％，這四大商圈共佔寫字樓總體量的４０％。隨著自貿區發展政策的不斷落實，區內寫字樓將會迎來新的企業入駐，這將給北京寫字樓市場帶來新的支撐，長遠看北京寫字樓市場仍是值得投資者重點關注的區域。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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