最近不少業內人士對於北京寫字樓市場的走勢有不同看法，且分歧嚴重，之前我曾經提出了中國的金融開放政策會為中國一線城市的寫字樓市場提供一些支撐，但反對的聲音則表示這是杯水車薪，金融暴雷是起因，是罪魁禍首，並且未來幾年也看不到好轉。就此我也再寫一點，拋磚引玉，共同探討。
＊金融暴雷的錯覺＊
如果回頭看，去年的Ｐ２Ｐ不是第一次暴雷，Ｐ２Ｐ最先在２０１６年就被嚴打過一次，當年全國關了１７２２個Ｐ２Ｐ平台，２０１７年關了７２４個，２０１８年關了１４０９個，到今年前１０個月關了５０１個，所以說Ｐ２Ｐ應該是年年被打擊，只不過每年的力度不同，２０１９年雖然也是風聲鶴唳，但是打擊力度還沒有２０１６年大。如果回頭看２０１６年和２０１７年的市場，北京在這兩年一共關了２５０家Ｐ２Ｐ平台，但是反應在整體市場，雖然全市的空置率是從２０１６年的６﹒９％上升到了７﹒８％，但這個空置率的上升主要是因為２０１６年北京有一百多萬的新增供應造成的，Ｐ２Ｐ暴雷在當時並沒有給北京市場造成太大影響。２０１８年北京一共關了１６５家Ｐ２Ｐ平台，但是因為共享辦公比較活躍，因此填補了很多空置面積。到２０１９年前１０個月，北京關了７９家平台，比２０１８年少了一半以上。
如果從數據看，２０１８年底北京的空置率是８﹒３２％，到２０１９年底上升到１３﹒４５％，空置率的上升一方面是２０１９年的新增供應突破了百萬，２０１８年新增供應只有５７萬，另一方面是整體經濟形勢不好是一定會傳導到寫字樓市場的，這不光是Ｐ２Ｐ的問題，是整體大環境的問題，只不過金融暴雷是政府打擊的，動靜大，導致很多人產生錯覺空置率高都是因為暴雷造成的。
＊北京寫字樓市場並沒有那麼悲觀＊
如果把北京放到全球版圖來看，北京的寫字樓市場真沒那麼悲觀。到目前為止，北京的甲級寫字樓存量是１１１４萬，紐約曼哈頓寫字樓的存量３７２７萬，倫敦寫字樓存量超過２５００萬平米，東京僅ＣＢＤ一個區域的存量就和北京整體市場持平了。從這個角度來看，北京寫字樓的存量不但不多反而少了。從２００７年到２０１９年，這１３年平均年度新增供應只有６６﹒４萬，如果把未來能看到的寫字樓供應都算上，未來北京整體存量達到１６００萬左右已經是上限了，這個數字比照紐約倫敦東京這些城市現有的存量是有差距的。
都說２０１９年寫字樓市場慘淡，但是如果從寫字樓淨吸納量看，北京２０１９年全年淨吸納量也有４０萬平米，比去年少點有限。美國經濟表現算不錯的吧，曼哈頓２０１９年前三個季度淨吸納量是負值，為負２０﹒５５萬平米，曼哈頓的核心區也只有不到８萬平米的淨需求，曼哈頓整體空置率是１０﹒６％。如果把北京和東京對比，東京目前的經濟體量是需要２０００多萬平米的寫字樓面積來承載的，目前北京的寫字樓存量和ＧＤＰ都大概是東京的一半，如果按照目前兩個城市ＧＤＰ的增速來測算，到２０３０年以後北京的ＧＤＰ會和東京持平，但是北京是沒有足夠的可開發土地了，因此未來十年北京一方面面臨經濟的發展，一方面會面臨寫字樓的供應短缺，因此不要僅僅著眼於眼前的這一點需求的疲軟，把時間段放得更長遠些來看，北京的寫字樓市場會是非常堅挺的。
所以說全球經濟低迷，不光會影響中國，誰都不能獨善其身。中國處在經濟結構調整過程中，問題確實很多，但放眼看看全球，誰的日子也都不好過，全球的經濟增長有３０％來自中國的貢獻，比美國歐洲日本加起來都多。如果徹底看空整個中國經濟，那寫字樓確實不能投，但是事實還真未必這麼悲觀，２０１８、１９年境外機構大舉進入北京大宗物業市場能從一個側面說明外資對中國經濟比咱們自家人有信心。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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