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11/10/2019 13:03

【嚟緊炒D乜】深控下半年有多個項目入帳,中線有望挑戰3﹒6元

  《嚟緊炒D乜》美中貿易談判變幻莫測,本港政局又同時陷入混沌狀態,導致大市持續反覆
不穩,策略上,宜投資防守性較高的股份。作為紅籌收租內房股,深圳控股(00604)在大
灣區坐擁優質土地儲備之餘,亦有深圳市政府持有的母公司支持。在業務上,今年下半年將會有
七成項目收入入帳,加上中期純利已增逾倍,全年業績有望更上一層樓,中長線目標可看3﹒6
元。

*母企深業集團成強大後盾*
 
  深控主要從事物業開發、物業管理、酒店業務等,旗下最為人熟悉的項目相信就是位於福田
中心區的深業上城,集產業研發、公寓、酒店、商業於一身的大型城市綜合體,日本品牌無印良
品直營酒店,以及怡和集團旗下的文華東方酒店亦落戶於此,可見其發展潛力極大。公司目前在
深圳有11個項目,分別屬綜合體、產業、住宅項目,其中以綜合體項目為主,而公司於中國其
他城市亦有20個項目,其中以住宅項目為主,故可視該股為內房及收租股。
  深控母公司為深業集團,並由深圳市政府全資擁有,公司大多數項目都透過母公司注入資產
發展,如深業上城、深業中城、深業東岭,故是公司最強大的後盾。同時,在面對面對土地成本
高昂,以及市區重建進程緩慢的情況下,深控屬於非一線內房發展商,又同時又母企注資,公司
可節省大部分發展成功,因此業務發展上依然有一定優勢。另外,深控也與其他發展商合作開拓
本港房地產項目,如今年與路勁基建(01098)合作發展屯門掃管笏管翠路項目,料最快
於2021年可提供約1000伙。

*年內七成竣工項目未入帳*

  截至今年六月底止上半年,深控純利按年升逾1倍至近4﹒5億元,但這並非來自於其經營
利潤,而是因為按公允值計算的金融資產公允值減少淨額大幅收窄,以及所得稅開支大減。公司
上半年營業額跌61%至約44億元,同時毛利跌近62%至近15億元。
  不過,這並不代表公司的盈利能力方面出現重大問題,因為期內公司已中標三個新項目,合
同銷售額按年漲逾49%至逾64億元人民幣。同時已售未結款項達151億元,主要來自深業
中城、泰富廣場等毛利率較高的項目,其中計劃在年內竣工的項目,約佔已售未結款項的七成,
故以全年計公司盈利表現相信亦會健康地出現增長。
  另外,中期數據亦顯示,公司物業開發毛利率按年漲1﹒4個百分點,至約37﹒7%,反
映公司在開發新物業上的盈利能力正持續增長。同時,物業投資業務租賃收入按年升近15%至
逾5億元,反映公司在租賃收入上亦有穩定增長。
  在股息方面,公司近三年中期息都維持在7仙水平,同時末期息維持在10至11仙水平,
公司亦於2017年錄得按年溢利後發放特別股息5仙,而今年有極大機會在上年低基數下,再
次出現溢利,繼而發放特別股息的機會亦大增。

*深圳及大灣概念助發展*

  雖然近年中央堅守「房住不炒」的政策,但正因長效機制逐步完善,促進房地產市場健康穩
定發展;同時,政策亦為深控帶來深圳及大灣區概念的發展優勢。今年初國務院印發《粵港澳大
灣區發展規劃綱要》,當中提及香港、深圳、澳門及廣州需要作為中心城市,繼續發揮優勢,增
強對周邊區域發展的作用,而深控於港深廣三地都有大量優質的土地儲備,能夠不斷滿足深圳產
業園區、辦公、居住等城市空間的蓬勃需求。
  今年8月國務院亦再發表意見,支持深圳建設「中國特色社會主義先行示範區」,希望能夠
發展成為高質量發展、法治、文明、民生幸福、可持續發展的示範區。不謀而合,深控正將繼續
加大在粵港澳大灣區的布局,當中重點拓展深圳業務,雖然核心地段的競爭十分激烈,但在母公
司深業集團的深度合作下,深控在深圳的發展優勢絕不亞於其他一線內地房地產發展商。

*料近3﹒2元水平遇阻*

  深控過住多次在中央政策出台後,均出現急升的情況,不過中長線而言不能只單純靠消息推
動股價,而在技術走勢上,該股目前重回保力加通道中軸近3元水平,MACD的DIF雖然依
舊在負數水平,但開始出現收窄,短期內有機會進一步推高。快步STC亦早已預告反彈浪的出
現,因為上周該股已經進入超賣區,目前正回升至中線水平,故短期或會出現「圓底」形態,如
果現價(3﹒04元)買入可搏高至上月高位近3﹒2元水平,該股及後相信會出現明顯阻力。
  不過,以中長線投資角度而言,該股潛力不會止步於此,正如上述所提及,年內七成竣工項
目收入未入帳,而8月公司合同銷售額只有約3﹒03億元人民幣,按月及按年都分別出現近
29%及36%跌幅,故可憧憬公司在今年餘下時間將收益入帳後,明顯帶動下半年業績上揚。
在中長線部署上,可待該股回落到2﹒8元至2﹒9元水平始吸納,年內可上望2017年高位
近3﹒6元水平,跌穿2﹒7元止蝕。(撰文:盧逸文)

 表列深圳控股(00604)近年業績:
 
 項目╲年期 2019年中期  2018年全年  2017年全年  2016年全年
------------------------------------------
 收益     44﹒0億    166﹒4億   102﹒5億   213﹒5億
      (-61﹒0%)  (+62﹒3%) (-52﹒0%) (+15﹒9%)
 
 毛利     14﹒8億     59﹒7億    35﹒5億    82﹒7億
      (-61﹒8%)  (+68﹒1%) (-57﹒1%) (+29﹒7%)
 
 毛利率    33﹒6%     25﹒9%    34﹒6%    38﹒7%
  
 淨利      4﹒5億     34﹒2億    49﹒5億    31﹒7億
     (+105﹒8%)  (-31﹒0%) (+56﹒2%) (+10﹒5%)
 
 股息      7﹒0仙     18﹒0仙    18﹒0仙    22﹒0仙
------------------------------------------
*以港元計價

                   股價表現(%)
------------------------------------------
 股份(編號)         今年以來(%)  第三季以來(%) 本月以來(%)
------------------------------------------
 越秀地產 (00123)   +25﹒99   - 1﹒13   + 2﹒94
 瑞安房地產(00272)   - 3﹒09   -11﹒50   + 0﹒64
 深圳控股 (00604)   +26﹒14   + 8﹒19   + 5﹒19
 中海外  (00688)   - 0﹒39   - 8﹒82   + 4﹒87
 世茂房地產(00813)   +27﹒30   + 7﹒54   + 8﹒95

 中國金茂 (00817)   +48﹒79   + 6﹒05   +12﹒36
 龍湖集團 (00960)   +42﹒11   + 7﹒47   + 8﹒02
 新城發展 (01030)   +43﹒88   -29﹒86   + 5﹒41
 華潤置地 (01109)   +22﹒21   + 2﹒90   + 7﹒31
 佳兆業  (01638)   +52﹒70   - 4﹒66   + 6﹒98

 合景泰富 (01813)   +20﹒34   - 1﹒15   + 9﹒03
 融創中國 (01918)   +38﹒86   -11﹒20   + 8﹒25
 碧桂園  (02007)   +17﹒53   + 9﹒70   + 5﹒74
 萬科企業 (02202)   +10﹒99   + 0﹒33   + 3﹒30
 富力地產 (02777)   +18﹒73   -14﹒93   + 4﹒38

 融信中國 (03301)   + 4﹒46   - 0﹒16   + 1﹒20
 中國恆大 (03333)   -25﹒29   -20﹒00   + 4﹒91
 龍光地產 (03380)   +22﹒27   - 9﹒62   + 2﹒33
 雅居樂  (03383)   +23﹒18   + 1﹒32   + 4﹒94
 中國奧園 (03883)  +107﹒69   -13﹒93   + 6﹒42
------------------------------------------
 股指
 恆生指數           + 1﹒65   - 7﹒96   + 0﹒69 
 國企指數           + 2﹒99   - 4﹒18   + 2﹒22
------------------------------------------
 註:資料截至10月11日中午收市

               市盈率(倍)及股息率(%)
------------------------------------------
 股份(編號)          市盈率   預測市盈率  股息率  預測股息率
------------------------------------------
 越秀地產 (00123)    7﹒17   6﹒92  5﹒94  5﹒07
 瑞安房地產(00272)    5﹒97    --   7﹒64   --
 深圳控股 (00604)    7﹒25    --   5﹒92   --
 中海外  (00688)    6﹒31   6﹒32  3﹒68  4﹒29
 世茂房地產(00813)    8﹒50   6﹒61  5﹒21  5﹒61

 中國金茂 (00817)    9﹒78   7﹒48  4﹒48  5﹒63
 龍湖集團 (00960)   10﹒27  10﹒23  3﹒75  3﹒95
 新城發展 (01030)    5﹒65   5﹒33  4﹒85  6﹒62
 華潤置地 (01109)    9﹒08   9﹒97  3﹒56  3﹒51
 佳兆業  (01638)    7﹒33    --   3﹒26   --

 合景泰富 (01813)    5﹒28   4﹒22  9﹒32  8﹒40
 融創中國 (01918)    8﹒11   5﹒54  2﹒76  3﹒50
 碧桂園  (02007)    5﹒88   4﹒76  5﹒71  6﹒38
 萬科企業 (02202)    8﹒31    --   4﹒13   --
 富力地產 (02777)    4﹒30   2﹒84 11﹒41 14﹒09

 融信中國 (03301)    6﹒04   3﹒30  3﹒95  9﹒10
 中國恆大 (03333)    5﹒55    --   0﹒00   --
 龍光地產 (03380)    6﹒96   5﹒78  7﹒44  7﹒07
 雅居樂  (03383)    4﹒91    --  11﹒01   --
 中國奧園 (03883)    9﹒48   5﹒29  4﹒44  7﹒57
------------------------------------------
 註:資料截至10月11日中午收市

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