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31/07/2020

【境外置業】隔山買樓 留意稅務免中伏

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  近日美元下滑,變相即外幣升值,連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題,令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛,準買家必須留意各地稅務制度,以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國,和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。

 

(Shutterstock圖片)

 

英國

 

  在英國,買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅,經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。

 

1. 印花稅 

 

  英國買樓印花稅以累進稅率收繳,樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率,首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業,舊制下印花稅為:2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。

 

  不過,英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣,英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅(現時稅階見表),不過措施屬暫時性,只持續至明年3月底。

 

 

2. 非首置附加稅(Surtax)

 

  留意,無論是否英國居民,本身已有物業的非首置買家,需付額外3%附加稅(Surtax),以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意,英國是全球徵稅國家,如果業主在本港曾置業並仍持有,在英首次買樓也算是再次買入,都不能享有附加稅豁免優惠。

    

  另外,當明年蜜月期政策結束後,沒有居英簽證或居英權的外國人(包括港人)若買樓,會額外收取海外買家印花稅,類似香港的BSD。英國政府近日公布文件,列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定,一年內在英國居住時間少於183日,便會界定為海外買家,須徵收2%的海外買家印花稅。不過,若交易日後一年內,該買家在英國居住時間多於183日,可以申請退稅,有意定居英國的港人要留意相關操作。

 

3. 市政稅(Council Tax)

 

  在英國持有物業,每年都需向所屬地方政府繳交市政稅,類似香港的差餉,主要用作當區支付公共服務及設施,每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租,這筆費用可由物業合同簽署人,亦即租客支付,業主不用承擔。留意,不同地區會按情況免稅額各有不同,例如部分地區若租客全為全日制學生,業主便可以向當區政府申請豁免。

 

4. 資產增值稅(Capital Gains Tax,CGT)

 

  如同不少國家,在英國賣出物業、股票等資產,都要就售出資產時所獲的收益(扣除中介費用、律師費、買入後的裝修費等),繳納資產增值稅CGT。2015年起非英國居民亦要繳納CGT,若港人投資英國物業放租,日後如要出售物業,便要繳交CGT,而出售自住物業,則毋需繳納。而在2015年4月5日之前擁有英國物業的非英國居民,或可將該物業的購入成本調整為2015年4月的市值。   

 

  在英國,針對物業(以個人名義持有)的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊.下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計,基本CGT稅率是18%,即最多6750鎊;其後以高稅率計,稅率是28%。

 

  假設物業買入是為30萬鎊,其後以50萬鎊(扣除律師等費用後計)沽出,即增長了20萬鎊,再扣除年內可享有的1.23萬鎊免稅額後,CGT便是約4.88萬鎊(見表)。

 

 

5. 代理費用需交增值稅(VAT)

 

  人不在當地,很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題,例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準,倫敦一般是每月租金收入的10%至12%(再加20%增值稅VAT),而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%(再加20%增值稅VAT)。

 

美國(下頁)

 

 

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