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24/04/2018

香港土地房屋問題三大困局:「住得細」丶「造得少」丶「估得低」

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Text: 團結香港基金高級研究員葉文祺、研究員潘灝儀

  「土地供應專責小組」將於4月26日展開為期5個月的公眾諮詢,討論多項短中長期的土地供應措施。然而,坊間對現時困局仍然爭議甚大--有聲音認為這是個土地供應「不足」的問題,亦有聲音認為是土地「分配」的問題。團結香港基金近日就發表最新一份土地與房屋政策倡議報告,報告題為《土地規劃的不足:住得細丶造得少丶估得低》剖析了香港土地發展的三大困局,如何使港人的居住環境變得惡劣及窒礙香港的長遠經濟發展。

 

 

  困局一,住得細:儘管現時樓價愈升愈高,但單位卻愈縮愈小。如今香港人的平均居住面積為170平方呎,比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小,實在情何以堪。表1為近年新落成私人住宅的平均單位面積。撇開2009年來看,過去7年新落成單位的平均面積愈來愈細,而且我們預計此趨勢將在未來5年持續。具體來說,2018至2022年落成的私人住宅的平均單位面積預計為681 平方呎,比前10年的833平方呎小18%。故此,港人的生活質素勢將繼續下降。

 

 

  困局二,造得少:香港過去10多年來停止開發新土地,致令可供發展的地皮買少見少。於是,土地改劃成了主要的土地供應來源。如表2所見,土地改劃是未來4年落成的公營房屋單位的主要土地來源,共提供71%的單位。但由於改劃前期工作繁多複雜,需時較長,更須經過公眾諮詢,致令不少項目出現多番延誤。

 

 

  困局三,估得低:如今香港的人口密度已經高達每平方公里27,400人,與印度孟買相若。以香港的經濟成就,港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是,政府於去年的「香港2030+」諮詢中對香港未來的土地需求估算仍然是過分保守,沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地(約等於三個沙田新市鎮的面積),遠遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。

 

土地房屋供應不足源於政府過去規劃不周,停止造地

 

  我們認為,香港現時面對的困境其實都是源於過去10多年來停止開發新土地,致令可供發展的「熟地」買少見少。於1995年至2005年,香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃,然而,2005年至2015年卻只有400公頃。事實上,香港的土地開發與新市鎮發展密不可分;在70年代,建立了荃灣及沙田等6個新市鎮,80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮;但在90年代的東涌新市鎮後,自2000年起便再沒有新的新市鎮落成。

 

  我們認為,任何在現有已發展土地上發展的方案都只會增加人口密度,使市民「住得更迫」。如果要改善香港人的生活質素,使大家「住鬆一些」,便必需要尋求新的土地供應。而最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。與其他土地供應渠道相比,填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。

 

 

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