• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定
過往專欄
盛衰關鍵
論盡中港台時事要聞圖窮秘現中環人金錢世界呈分試 你要知小事大意義全城聚焦點政•漫料理NatFix我家私房菜素心Cook心理攻防戰綠路閑人好書看多點Pris形象教室形象UP!保哥快趣煮Green Monday看透生死親子語我要初創政策.正察跳躍中國時空筆記留心站財玄廣進點歷史看真點時勢造網紅Online有話兒DR-Max 一點就明Bella vita 美好生活iMoney 熱點Talk Of The Town活得健康點親子芬享不藥而癒人生燦爛點凱文隨筆尋寶島盛衰關鍵國金與投資留給囝囝IC理財打工秘笈樂活人生SME 解密「港」創業‧談管理心靈加油站「男」言之隱滾蛋吧,腫瘤花生味辦公室健康透視抗癌煮意知‧解醫學創業兵團匯對達人容我細說言歸政傳政經頑石不低頭為理發聲郎旋風薰香療法男士診症室抵玩自助遊句句有骨星座命理念力•氣功手機應用tips睛益求精嚴浩 LIKE!見微知著跟著陶冬找美食數碼潮人廣告有晴踏出退休第一步識食•惜食有種CEO叫做莊潮爆網事羅湖橋兩邊娛樂酷辣辣思歪思正十萬八千里樂本健‧教室特首選舉趣食60秒入廚101觀自然•觀香港有種生活政本清源心筆在妍維基解碼IT戰國誌煮酒論政今日趣聞馬壇.誌趣星期二周融愛瘋Apps美美道來大國崛起智醒日誌@中小企「營」刃而解Smart Buying甜品工房Education Calculator家事法庭升學信箱新手媽媽怪獸父母營營樂樂親子專題財富非常道謝國忠看勢獨唱團京城近觀原來如此乾坤挪移街坊食神Keyman森巴舞睇波LU文化導遊精神解碼抗癌兵團有營生活吾道崢廣見聞名家名畫商務英語型品薈我心中的米芝蓮歐洲直擊旅途中食得喜Leadership Coaching一哥教攝影心晴百態乳你同行專科專論人愛衣裝Word Discovery科技趨勢愛情故事投資達人政治擂台藝術投資秘笈抗癌點滴寵物情緣淘寶lization電影一線網絡鬼故主.管微博一分鐘管理娛樂有理進攻SAT古今名錶政‧經‧女人The Beauty Factor議會內外石油戰爭男女情色談金說匯風水環境學細味建築Green Hong Kong星光伴我行我吃過的米芝蓮A+孩子上海觀察京城札記鐵娘駕到食客三千創富新思維海外升學信箱Today's Web藝術投資世界在讀什麼-雷美華潮得起Business English飛越地球村紅酒情報職場物語股場琦手鑽石媒人Mei Ling好愛情‧壞愛情性治療師手記名牌女王嶺南人語醫美正當時黃金時代醫美正當時一份好工美麗不妥協上班纏下班逅

27/04/2018

重推公屋私有化 解房屋供應不足困境

  • 收藏文章
  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    盛衰關鍵

    逢周一更新

  近來客觀數據不但確認筆者談及已久的樓市已超越社會承受能力的臨界點,到了「禍延三代」地步,甚至顯示傳統解藥如增加土地供應等,其實為時已晚,社會根本不可能抵受「有樓」對「無樓」的財富懸殊令市民分化、居住環境愈見擠迫等痛苦!例如,近日智經研究中心就土地房屋問題進行調查,近8成受訪者認為香港「迫切需要」造地建屋,亦有近7成人認為「置業」十分重要。

 

 

  同時,土地供應專責小組昨天(26日)開始「覓地大辯論」。政府指,未來8年的「土地荒」最為嚴峻,而小組主席黃遠輝日前更指,要到2028年,即10年後,土地短缺才可紓緩!報載,出租公屋在2023/24年度的落成量將不足1萬伙,比年均2萬伙的供應目標低逾5成!2023至26年的公屋供應更或「斷崖式」下跌,現屆政府的覓地工作,似乎遠水難救近火。作為市民,我們絕對不能繼續當「睇唔到」!

 

  在國家經濟持續增長的順風車下,香港房屋問題在經濟好景、供應短缺下,勢火上加油。更有甚者,這次牽引的樓價租金升勢更可能不是每年穩定的「綫性」(linear)增長,而是增速的加快︰過去8年,一直在等待樓價下跌的人,大可能已講了很多次「到頂喇啩?」,卻始終等不到像樣的調整,當現在見到「土地荒要到2028年才紓緩」時,恐怕也不能再淡定地等多10年!

 

公屋資源未被充分利用

 

  單是過去5年,公私營房屋的落成量合計只有13.9萬伙,較供應目標23.3萬伙,落後逾9萬伙,等於少了40%的生產量!這源於10多年來土地發展近乎停頓,因此要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」,還必需要善用現時單位的「存量」。除恒常化綠置居,還要把現存的公屋私有化,賣給公屋家庭。

 

  現時的公營房屋系統嚴重缺乏經濟效率,房屋資源未被充分利用,而私有化則有望大量釋放這些房屋資源。港大王于漸教授上月撰文指出,過去10年本港建成14萬伙出租公屋,但居於其中的人口只微增4,000人;同期亦落成了7,000伙居屋,但人口不但沒增加,反而減少6萬人!結果是,期內居住在每戶公營屋單位的平均人數顯著下跌了0.34人,私樓自置物業沒有變化,而私樓租住單位則大幅增加了擠迫,每個單位住多了0.43個人!到今天,平均每個私樓租戶住了3.47人,相反公屋租戶則只有2.8人。

 

  試想像,25年前,一家三口分配到位於屯門的公屋,今天孩子長大,在九龍灣找到工作。孩子希望希望住近工作地點。但由於計及他的收入,家庭會成為「富戶」要交倍數租金;加上公屋不是私產,即使剛巧在觀塘有一個公屋家庭希望搬到屯門,他們也不能私下交換,結果孩子只能「被離開」父母,到觀塘租樓-甚至是劏房居住,並同時申請輪候公屋。原來的居住人數自然減了1個人,而我們的公營房屋系統,其實在永恒地自製房屋需求!

 

  這便是公營房屋「福利效率完全失效」(total welfare loss)︰出租公屋完全沒有市場交易機制,居屋業主則要按不斷飛升的市值補價才能在公開市場出售,兩者的流轉都極低,住戶往往「住足一世」,想搬近點兒女或上班地點居住也永不可能。

 

鎖定補地價助住戶置業

 

  納稅人付出了公屋、居屋的建築和營運成本,卻見不到這些公共投資的回報︰公營房屋居民不會感覺富有了而增加消費,搞活經濟,增加政府收入,全個社會沒有任何人得益!

 

  筆者向來支持王教授和團結香港基金倡議,在建築成本以上、但大幅低於市價,出售公營房屋,並把未補地價鎖定在買入當天,而非按市值補價,讓公屋住戶成為業主,也讓居屋業主有望補價,更易把單位放租或放售出市場,增加單位流動。這可控制房屋需求,增加供應遏抑租金上升︰

 

 

  1.減少公屋及劏房需求,也讓最需要政府幫助的輪候市民更快上樓︰購入單位後,住戶不用怕成為富戶而把剛「出身」的兒子以及其新婚的媳婦「趕走」,令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊,甚至租住劏房,從源頭減少公屋及劏房的需求。

 

  2.騰出房間/單位︰2017年共有4.1萬宗刪除戶籍個案中,估計其中1萬多宗是由於成員離世,即空出一個房間。公屋私有化及不再按市值補價後,更多住戶可把房間出租,多了收入又多個伴,正是分租房間的潛在供應,可為數以千計的劏房戶提供適切居所;甚至可把其公屋/居屋單位出售或出租,如此一來騰出的就是一個單位了。

 

  1988至1997這10年間是公屋落成的高峰,試想若20至30年前,這些住戶不是租住,而是有機會買入這些單位的話,這許多年下來的租金,差不多都夠付清當年的建築成本了!因此,即使由公平、公義的角度出發,先把公屋賣給長期並年紀漸長的租戶也是合理。

 

  反對公屋私有化的人常批評這是雙重福利︰公屋居屋家庭在租住或購買單位時已獲優惠,質疑政府沒責任「幫人買樓發達」。筆者的建議只是撥亂反正,將由公屋市民沒收了的應有回報,及一份被證實沒效果的福利投資,交回他們手中。

 

  筆者早指出,在投資回報長期偏低、房屋長期供不應求,令租金持續上升的環境下,純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標,租樓比置業要貴2至3倍。因此,筆者支持特首提出的「置業為主導」方針,幫人節省終生房屋開支,增加市民的人生、家庭自由度,並回應文首引述,近7成市民「居者有其屋」的基本訴求!

 

 

 

轉載自: 晴報

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

全新節目《說說心理話》原生家庭對成長有咩影響?改善溝通有計可施?► 即睇

我要回應

放大顯示
風水蔣知識

精選文章

  • 生活
  • DIVA
  • 健康好人生
專業版
HV2
精裝版
SV2
串流版
IQ 登入
強化版
TQ
強化版
MQ