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15/02/2011

「房產新政」兔年見效?

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  • 潘德洪

    潘德洪

    復旦大學經濟系畢業,上海社會科學院研究生院經濟學碩士。現任香港國際投資總商會秘書長。曾任上海《世界經濟導報》記者、香港《星島日報》中國版編輯副主任、上海遠東評估公司經理、香港基金中國政策協調主任、嘉浩國際集團有限公司副總經理等。

    由於工作的性質,始終與上海以及全國的傳媒和商界保持緊密聯絡,負責編制內地政策研究報告和會刊,跟進內地的政策變化和經濟態勢等。因此,對中國經濟有一定的認知和見解。

    上海觀察

  用「狼來了」的寓言來形容過去數年遲遲未見的上海房產跌市絕不為過。房價節節上升之際,中央乃至地方政府均動作頻頻,一次接一次的調控,措施態勢愈發嚴厲,不過房價全面下跌的現象卻還從來沒有出現過,相關措施對市場造成的心理震懾依次遞減,而且壓抑價格的實際效果不甚明顯。


  虎年歲末,中央推出《加強房地產市場引導和調控的八條措施》(簡稱新國八條),意欲引導房地產市場向一貫倡議可持續、健康的方向發展。上海政府為落實中央的政策框架,提出了《關於本市貫徹落實<國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》(簡稱《滬九條》),以進一步部署貫徹國八條的具體落實。

 

  兔年伊始,上海市民久盼的房價調整是否真會出現呢?《滬九條》目標明顯,意圖對住房需求進行引導,並加大住宅的供應量,以穩定房價。政策的重點仍舊擺放在「限購」、「徵稅」、「房貸限制」、「土地供應管理」和「建設保障性住房」幾個方面;前三項著眼於降低房屋需求,後兩項增加房屋供應。可是上述幾項措施中,除了推行房產稅試點屬於真正意義上的「新政」外,其他幾項大多都是「新瓶舊藥」,最多也只能算是「加強版」而已。


  試想房產價格飆升的症結不變、「舊藥」成效不彰,光靠加大「舊藥」的劑量,很難使人相信「房屋新政」會功效顯著。長久以來,除了投機者的炒作外,房價飆升的核心問題有三:第一是長期的負利率,其二為中央與地方在調控房價上的利益矛盾,三為近年80後結婚潮推動的樓房「剛性需求」飆升。這三個障礙不除,其他措施無疑是隔靴搔癢。市場自動調節機制久久不得形成,房產價格調控也會陷於多年前宏觀經濟調控「一放就亂,一亂就收,一收就死」的困局。


  想要解決房價飆升,首先就要解決嚴重的負利率問題。缺乏充足的投資管道使銀行裏的存款不斷受到通脹侵蝕。市民無不希望通過炒樓、炒股等各種短期的投機操作,彌補購買力的消損。若果只是透過徵稅打壓投機,效果要不是一閃即逝,就是投機者轉戰異地,治標不治本。


  而中央調控政策與地方依賴售地收入的矛盾突出。地方政府爭取政績,在醫療、福利、社會、教育各方面要辦的事太多,而經常性收入不足,多數只得依賴龐大的售地資金支付財政缺口。因此中央對房產市場的調控政策,難以得到地方政府自覺有效的配合。中央調控政策連連,地王拍賣天價頻出,這些違反市場原則的現象,這就源於雙方對利益矛盾的博弈。


  解決80後結婚潮引起住房剛性需求「井噴」,也是舒緩短期房價問題的症結。筆者之前多次提出,房價上升相當一部原因分歸咎於「短期供需失衡」。由於80後婚房需求彈性較低,偏逢供應瓶頸,造成的價格攀升為本已過熱的市場「火上加油」,進一步推高房價預期,造成房價的螺旋形上升。


  《滬九條》的成效今年理應逐步分曉,但是沒有削除上述房價攀升的三個源頭,房價全面下跌的可能性依舊不高。欲見房市回頭,還待真正的「新政」出台。

 

 

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