《宏觀理財》樓價高企，無殼蝸牛上車有難度。新一期居屋以市價五九折推出，全部位處鐵
路沿線，迅即成為上車一族的「搶購」對象。如果有幸抽中居屋，當然值得慶賀，下一步要做的
就是處理按揭事宜，早日安居樂業。
居屋按揭的成數、利率及年期與一般私樓有所不同，即使是綠表及白表的安排亦有分別。新
居屋或二手未補價居屋，綠表可承造最高９５％按揭；而白表則可承造最高９０％按揭，上車比
私樓輕鬆得多。居屋申請人不論是使用白表或綠表，均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的
按揭計劃（俗稱「Ｐ按」），目前Ｐ按實際利率為２﹒３７５％。由於居屋申請人只能申請Ｐ按
，供款會受到香港銀行的加息周期所影響。至於按揭年期方面，綠表和白表最長均為２５年。
以今期居屋「樓王」何文田冠德苑為例，最貴單位售價５２９萬，綠表申請人首期只需２６﹒５
萬，供款２５年，月供大約２﹒２萬；白表申請人首期為５２﹒９萬，供款２５年，月供大約
２﹒１萬。
＊房委會提供３０年擔保期＊
在壓力測試方面，房委會提供以一手開售日起計的３０年擔保期，所以新居屋買家只須符合
房委會的入息限制，不用為申請按揭進行壓力測試及向銀行提供入息證明。不過，如果購買樓齡
高達２０年以上的二手未補地價居屋，便有可能要進行壓力測試，而購買過了３０年擔保期的二
手未補地價居屋則必須進行壓力測試。
話雖如此，銀行在審批居屋按揭申請時，仍有權去檢視居屋準買家的供款能力、財政狀況及
信貸評分等因素，來決定貸款額及貸款年期，甚至是否批出貸款。此外，房委會亦有規定，供款
佔家庭收入不可超過五成，如購買上述冠德苑５２９萬的單位，綠表或白表申請人的家庭月入須
分別有４﹒４萬和４﹒２萬元。
由於按揭利率要跟從「最優惠利率」，各大銀行為了吸引客戶都從現金回贈入手，部分銀行
提供高達２％回贈。不過要注意的是，有些銀行要求按揭額達２００萬元以上，才可獲現金回贈
。
＊留意「白居二」按揭年期＊
大家要留意，「白居二」的按揭與新建居屋有分別，一手居屋因有政府擔保，白表申請人一
般可承造最高２５年按揭。白居二人士購買的二手居屋，部分銀行會將３０年保證期減去居屋樓
齡，以計算可批出九成按揭貸款的最長按揭年期。如果該居屋樓齡為２０年，那「白居二」買家
最高只能獲批「３０年減２０年」，即１０年按揭。每月供款額將大增超過一倍，買家或會大失
預算。
至於已補地價的居屋及公屋，由於這類物業已可於自由市場上買賣，按揭安排與一般私人樓
宇無分別，若要承造高成數按揭必須購買按揭保險。買樓是人生重要的決定，大家不妨參考理財
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